华夏时报
本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道
12月22日，北京政府官网发布了关于对《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉（征求意见稿）》（简称“新《办法》”）公开征集意见的公告，以进一步加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
修订后，预售资金将由过去的银行监管调整为政府监管，由市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，强化了住建部门对预售资金的监管责任；在流程制度、支取管理、日常监管方面进行优化加强。
对此，业内专家表示，由银行作为监管主体改为政府为监管主体，是预售资金监管政策的最大变化，能够更好落实各方主体的权责关系，真正构建了科学的监管体系，直击此前的监管漏洞；同时，此政策将稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。
从“银行监管”到“政府监管”
北京商品房预售资金监管制度已经历经了10多年发展历程。2010年，北京市印发了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，建立“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”的监管模式。2013年7月，修订出台《北京市商品房预售资金监督管理办法》（简称“原《办法》”），继续坚持原有监管原则对暂行办法进行了完善。2015年12月，对预售资金收存和支取条件进行微调。
12月22日发布的新《办法》主要对监管原则、具体监管业务承担部门、监管额度、多方监督机制、行业发展新形势等5个方面的内容作出了调整。
首先，新《办法》将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。
其次，具体操作层面，新《办法》引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。
再者，在资金支取方面，新《办法》要求在确定监管额度的工作中，创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。更好保障重点监管额度资金，能覆盖项目建安成本，防范项目资金风险。
同时，新《办法》提出完善社会多方监督机制，特别是要求购房人应将所支付的购房款存入市住房城乡建设委、资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。
另外，新《办法》还对原《办法》中不合理、不适应行业发展新形势的相关规定一并进行了优化。
“由银行作为监管主体改为政府为监管主体，这是预售资金监管政策的最大变化，真正构建了科学的监管体系，直击此前的监管漏洞。”易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，此次调整后，由市住房资金中心来承担工作，商业银行、房企和购房者等预售资金关联方的关系就更容易理清，能够更好落实各方主体的权责关系，更好为购房者权益保护落实实质的监管工作。
中指研究院市场研究总监陈文静向《华夏时报》记者指出，监管主体调整，弱化了银行的监管职能，强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责，引入了市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管。
同时，严跃进认为，本次政策调整强调了对资金进出的流动监管，增加了“专户收存”“核定支出”，把过去的静态监管即“专款专用”改为动态监管，把进出两个环节都管好，确保监管有效且科学，真正把“监管”两个字做扎实。
更多城市将跟进
房地产市场供求关系发生重大变化，预售资金监管工作也面临着新形势、新问题。为“保交楼”，住建部在多次会议上强调要加强预售资金监管，2022年1月份，人民银行、银保监会发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》，提出招标确定监管银行、按预售许可设立监管账户、合理确定监管额度等方面要求。
同期，最高法、住建部、人民银行发布《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，对预售资金管理执行问题进行规范。
在此背景之下，全国各地都在对预售资金监管进行了多方探索，据中指研究院统计，截至目前，全国已出台的涉及“预售资金监管”的相关政策已经超过100条。
具体看来，此前发布的相关政策包括要求监管银行需公开投标、监管账户在售楼处公示；明确监管，从流程上全面发挥“第三方”的作用，贵阳、常州等引入“第三方审价机构”进入工程现场查勘进度、研判产值；资金支出改变以往单一的规则等。
不过，监管出现漏洞的情况还是时有发生。近日，武汉八家开发企业违反《武汉市新建商品房预售资金监管办法》相关规定，未协助购房人将房价款全部直接交存至预售资金监管账户，故意采取通过企业一般账户直接收取房价款方式逃避预售资金监管，被官方通报批评。
严跃进指出，在最近两年烂尾楼事件中，部分商业银行违规挪用预售资金来偿还开发贷，或者没有履行监管职责导致预售资金蒸发，造成了很多问题，此类政策是对过去“糊涂账”的一次系统调整。
整体看来，此前相关调整并不涉及监管主体的变更，直到今年11月份，深圳发布《关于暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定（草案）》公开征求意见，明确深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为监管主体，深圳市预售资金监管从过去的金融机构监管向行政监管转变。
陈文静表示，此类对于预售资金监管政策修订，是快速落实“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求，强化预售资金监管，将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
