出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/半隐
10月31日，大悦城控股集团股份有限公司（下文简称“大悦城控股”）公告了第三季度报告，其中前三季度营业收入同比下降16.73%，而归属于上市公司股东的净利润和归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别同比下滑654.58%和1435.72%引起关注。
既出售也买入 项目周转望盘活资产和现金流
就在最近，公司控股子公司已通过公开挂牌的方式转让了分别位于北京和上海的两家公司，转让价格分别为42.56亿元和41.42亿元，合计总价约为83.98亿元。
其中北京昆庭资产管理有限公司（下文简称“北京昆庭”）所持有的主要资产为北京市东城区安定门外大街 208 号的中粮·置地广场项目，本次交易的受让方为中邮人寿保险股份有限公司。从公司披露的2023年1-4月的财务情况来看，北京昆庭在此期间可以产生净利润765.52万元，经营活动产生的现金流量净额为2224.90万元。截止评估基准日，北京昆庭增值率为125.4%。
上海鹏利置业发展有限公司（下文简称“上海鹏利”）所持有的核心资产为中粮海景壹号5号楼、6号楼、7号楼，本次交易的受让方为上海邕鹏实业有限公司。上海鹏利在2023年1-3月可以产生净利润2.48亿元，经营活动产生的现金流量净额为-1.60亿元。截止评估基础日，使用资产基础法得出的上海鹏利的增值率为465.13%。
以上两个项目均位于城市较核心地区，且增值率均为正值，对于两家公司的股权转让原因，公司表示目的为盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金。除了转让股权外，10月11日公司公告其在第三季度以约12亿元的对价取得了上海市虹口区北外滩街道 hk367-01 地块，该地块位于北外滩街道保定路西侧、昆明路北侧。公司在一个季度内转让了约84亿元的股权，购买了约12亿元的地块，一定程度反映出其对盘活资产和现金流的需要。
前三季度归母净利润同比转盈为亏 少数股东损益仍为正值
公司并未在第三季度报中披露前三季度的销售情况，通过半年报中的销售数据来看，较去年同期亦有所下滑。同时，公司对9月30日前的存货进行减值测试后，对部分项目住宅及公寓产品计提了合计5.81亿元的存货跌价准备，具体项目暂未披露，这也一定程度上反映了公司去存量依然存在压力，销售端承压。
而除了销售，1-9月公司实现收入206.98亿元，同比下降16.73%；实现营业利润9.89亿元，较去年同期23.48亿元下降13.59亿元。除了收入和成本的变化外，前三季度利息费用21.65亿元较去年同期增长2.93亿元，为近5年同期最高值，利息偿付承压；此外，管理费用为10.06亿元，较去年同期增长0.31亿元，具体原因有待观察。对于销售型收入和毛利的下滑，公司解释称是主要是由于结算周期的影响所导致的。
公司前三季度的归属于上市公司股东的净利润为-5.03亿元，较去年同期的0.91亿元，转盈为亏大幅下降了654.58%。而少数股东损益前三季度为4.28亿元，同比下降59.12%，但仍为盈利。
分析其原因，一方面是由于公司新计提的存货跌价准备5.81亿元和坏账准备0.63亿元，分别减少合并净利润和归母净利润6.44亿元和3.61亿元；另一方面，从资产负债表来看，前三季度所有者权益合计为476.85亿元，其中少数股东权益为328.75亿元，占比约69%；去年同期少数股东权益为329.86亿元，占比约64%，少数股东权益占比上升，归属于母公司所有者权益占比有所下降。以中期披露的181个主要项目来说，据不完全统计，公司持有100%权益的项目仅占约22%左右，而许多项目所占权益为50%以下，这种开发模式也使得公司利润被划分。今年前三季度公司新增项目持有权益比例有所上升，后续公司是否会继续增加项目权益占比有待观察。
