来源：新华财经
新华财经北京10月26日电（王菁）首批4单消费基础设施REITs项目26日在证监会与沪深交易所被受理，这意味着在此前多方主体与政策的准备“护航”背景之下，该品类公募REITs产品发行进程走上“快车道”。
业内人士表示，积极推动消费基础设施公募REITs申报发行，有利于推动消费基础设施高质量发展，改善消费环境、优化消费场景，从而促进宏观经济稳定增长。同时，该类型REITs标的的估值弹性较高，有利于改善目前趋同化的交易行为，增强市场流动性、提升“赚钱效应”的基础。
扩大内需、改善消费活力 首批项目有望年底前上市
今年以来，我国公募REITs市场扩募成功，募集规模达千亿，实现了一系列的重大突破。中证鹏元研发部高级研究员吴进辉对新华财经表示，“未来我国REITs万亿蓝海市场，发展潜力巨大。在此之际，消费基础设施REITs的申报受理具有重大意义。”
10月20日，证监会发布了修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围，同时强调了基础设施项目应当“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求”，为消费基础设施REITs的推出搭建了制度框架。
目前，据证监会官网消息，关于中金基金管理有限公司的《公开募集基金募集申请注册-中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金》行政许可审批进度公示结果显示，该进度为“接收材料”；上交所官网“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金”和“华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”项目状态更新为“已受理”；深交所官网“华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金”和“中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金”项目状态更新为“已受理”。
从项目特色的角度来看，中信证券首席经济学家明明对新华财经表示，“消费基础设施主要包括百货商场、购物中心、农贸市场等，其与存量的产业园区、仓储物流、保障房等存量产权REITs所覆盖的基础设施类型相比，在底层资产经营模式上存在较大差异，比如，消费基础设施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多种选择。此外，区位、运营管理能力对于消费基础设施的影响也相对较大。”
从市场扩容的角度来看，“消费基础设施REITs的申报进一步拓宽REITs资产类型，与国际化接轨，是我国公募REITs市场建设和发展的重要一步；后续，数据中心REITs、新基建REITs仍值得期待。”吴进辉称。
瑞思不动产金融研究院认为，作为拉动经济增长的三驾马车之一，消费是促进经济复苏和增长的重要引擎。消费基础设施REITs的推出不仅是底层资产类型的重大扩容，更体现出公募REITs“促消费、保民生”的重要使命。作为重要的资产类别之一，消费基础设施REITs未来市场规模可达万亿级别。
该研究院还提及，对标国际市场，截至2023年10月，两只零售商业类REITs跻身全球市值最高的十支REITs行列，市值分别超过390亿美元（Simon Property Group，NYSE：SPG）和340亿美元（Realty Income，NYSE：O），国内消费类公募REITs市场前景令人期待。
从宏观经济的角度来看，当前我国正处于高质量发展和经济转型升级的关键期，消费是经济增长的重要抓手。吴进辉解释称，“今年三季度消费对GDP的贡献率达到95%，消费基础设施REITs有利于扩大内需，改善消费活力，同时盘活存量资产，促进投融资的良性循环，进一步助力我国经济复苏。”
从行业发展的角度来看，吴进辉认为，“消费基础设施REITs是房地产转型升级的新模式之一，积极推进相关领域的发展，有利于进一步缓解房地产行业风险，降低企业负债率，促进商业地产模式的转型升级。”
“展望后续，参照往期项目进度，首批消费基础设施REITs预计能在今年底成功上市。”吴进辉进一步预测称，相关政策应配合进一步做好常态化发行工作，逐步完善申报和审批流程，加强投资者交流，优化税收、估值和土增税政策，探索适合REITs的会计政策，走出中国REITs的特色发展之路。
先锋瑞驰执行董事高如星则对新华财经预测称，“4单消费基础设施REITs集中申报受理，是中国REITs市场规模扩容上迈出的‘一大步’，加之据不完全统计已经进入准备流程的其他6单项目，预计年内或有10单REITs有望发行上市。”
长期看好消费基础设施REITs 标的估值弹性有助于提升“赚钱效应”
中国REITs市场发展既要扩容、又要提效，此时充分丰富市场的资产类别结构是重要途径之一。“消费基础设施REITs作为一项重要大类资产获得申报受理，一定程度上回归了海外REITs底层资产选择本源。”高如星称。
中航基金不动产投资部相关负责人对新华财经透露称，“今年REITs重点领域肯定是支持消费行业，中航基金也在协助相关原始权益人推进消费类REITs项目，力争早日发行上市。目前，中航基金储备的项目资源主要为消费类、仓储物流类、保租房类、能源类及文旅类项目。”
据中国证券投资基金业协会披露的数据，2021年我国消费行业资产证券化市场规模为1.9万亿元，其中零售类更是占比超过50%。
基于此，中航基金不动产投资部相关负责人指出，“长期看好消费基础设施REITs领域发展前景主要有两方面原因。首先，随着中国经济发展所带来的居民收入稳步增长，以及中国居民消费结构升级和消费意愿提升所带来的消费市场扩容，我国消费品行业规模将保持稳健增长。其次，消费领域的资产证券化市场规模存量较大。因此，未来该领域可发行、扩募的资产体量巨大。”
从市场影响方面来看，高如星对新华财经表示，“由于该类型REITs的收益回报更容易受到区域经济活力、商业客群、商品品类、运营方管理水平等多维度扰动，这对于市场而言则是极大增加了标的的估值弹性，使得目前以受经济景气周期影响较大的资产为主的单一市场格局得以有效改观，估值有弹性更是市场摆脱‘无差别下跌’、产生‘赚钱效应’的基础。”
“消费基础设施REITs也是市场化程度相对较高的资产，市场化程度高代表着分化大，考验的是背后原始权益人的商管能力，也考验投资人对资产的甄选能力。”高如星补充道。
姜倩倩也表示，“消费领域的项目单一资产及可扩募资产规模大、品牌影响力强，项目运营模式简单易懂，投资人可较为直观和清晰的了解其底层资产运营情况。因此，未来相关项目的成功发行势必对整体市场规模、流动性起到明显的提振作用。”
明明则提出三方面的展望，“一是消费基础设施REITs未来的发行上市有望推动市场持续的扩容增类，形成更多可投的优质资产，或有助于承接后续逐步进入的增量资金。二是对于原始权益人而言，有助于打通‘投融管退’资金闭环，进而促进后续的有效投资。三是对于投资者，新类型REITs或能丰富其投资选择，在资产配置领域起到积极作用。”
