7月百城新建商品住房成交同环比均降，供应仍待修复。2023年7月克而瑞百城新建商品住宅成交面积2180万方，同比下降33.0%，环比下降23.0%；百城新建商品住宅成交金额4098亿元，同比下降34.6%，环比下降27.7%。7月百城成交面积和金额同环比均降，且金额同比降幅高于22年同期，市场仍呈弱复苏的态势。供应端仍待修复，降幅与成交降幅同步扩大。7月百城新建商品住宅供应面积1642万方，同比下降34.3%，降幅进一步扩大。7月可比城市供销比为0.76，前值0.97。
7月百强房企销售同比降幅扩大，房企间分化态势延续。7月百强房企单月销售金额和销售面积同比增速分别为-37.2%/-36.8%，前值分别为-27.6%/-32.1%，1-7月百强房企累计销售金额和销售面积同比增速分别为-5.9%/-17.0%，前值分别为-0.4%/-13.9%。7月TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100单月销售金额同比增速分别为-32.8%/-38.6%/-32.4%/-44.2%/-37.0%。以TOP30房企为例，7月TOP30房企平均全口径销售金额87亿元，同比下降35.7%，其中央国企平均销售额同比下降20.9%，民企和混合所有制房企平均销售额同比下降46.3%，销售分化态势延续。但从趋势上看，5月以来央国企与民企的销售分化程度较2-4月收敛。
重点36城涉宅用地成交降幅扩大，溢价率边际回落。我们跟踪的36个重点城市7月涉宅用地共计成交106宗，成交建面1146万方，同比下降51.7%，成交金额1276亿元，同比下降55.2%，降幅进一步扩大。7月36城涉宅用地成交溢价率为6.1%，自4月以来维持边际回落的趋势。7月36城累计涉宅用地成交溢价率为7.1%，高于22年水平。央国企和地方城投平台仍为土地市场主力。统计各类型房企全口径拿地金额，央企和全国型国企、地方国企和城投平台、混合所有制房企、民营房企7月在36个主要城市的拿地金额占比分别为45.4%/32.2%/1.8%/20.6%。
投资建议与投资标的
7月房地产基本面仍延续缓慢复苏态势。7月百城新建商品住房成交面积和金额同环比均降，成交金额同比降幅高于22年同期，供应面积降幅略高于成交面积降幅。7月百强房企销售金额和面积同比降幅扩大，央国企与民企销售分化态势持续，但随着市场整体活跃度回落、房企去化压力普遍增长，5月以来央国企与民企的销售分化程度较2-4月收敛。预计重点城市涉宅用地成交溢价率受益于房企投资集中度提高而回升，但成交量维持较大降幅，央国企和地方城投平台仍是拿地主力。
7月政治局会议以来中央持续积极表态房地产相关政策，北京、深圳、广州、上海相继发声将研究落实相关政策，郑州、南京等二线城市政策落地有所推进，对于市场情绪有比较明显的提振效果。当前市场对于需求端政策内容和效果等存在一定分歧，我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，观测到对该城市房地产销售的实际刺激效果；三是结合近期销售走弱及房企偿债节奏，观测到困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露。中期来看，254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点将为板块带来强β属性，看好估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，买入)、万科A(000002，买入)。凭借融资优势及维持拿地-销售良性循环的央国企具备较强α属性，推荐保利发展(600048，买入)，建议关注招商蛇口(001979，未评级)、华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、华发股份(600325，未评级)。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。
