每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤
在中央和各地住建部门相继发声后，不少城市的房地产市场开始迎来微妙变化。
据《每日经济新闻》此前报道，近期住建部门表态后，上海楼市预期迎来了好转，主要表现包括看房人多了、挂牌开始活跃、成交量上涨等；而南京甚至有二手房东连夜跳价100万元，一定程度上也反映出业主对市场预期的变化。
在深圳市场，虽也有部分楼盘出现反价现象，但并非常态。有中介谈及近期市场变化，直言“没啥变化”，“更多人的心态还是在等待政策细则的出台”。深圳二手房中介刘俊杰（化名）向记者介绍：“目前二手房带看情况跟之前相比基本没啥变化，更多同行的心态都是在等待政策细则出台。”
8月3日上午，国家高端智库CDI研究员宋丁在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示：“在没有大的优惠支持政策出来前，市场需求一般也不会猛然激增，这是比较常见的市场表现，也是比较健康的。目前只是从国家政策层面给出了一些支持方向，未来各大城市估计是顺着这些方向出台政策，比如认房不认贷、降低房贷利率等。”
高端盘搜索量高于刚需盘
跟其他城市有相似之处，深圳市场上也确实有业主出现了上调价格的情况。
从调价楼盘的类型来看，多以高端盘为主，本身定价高。记者留意到，比如在某个深圳笋盘捡漏群中，这两天就有半岛城邦三期、深物业前海港湾等楼盘的业主迎来反价。
深物业前海港湾业主之前的挂牌价是850万元，近日预期发生变化，调价到了890万元；而半岛城邦三期的业主，听说深圳要出政策了，直接以高价者得的方式挑选买家。
以深物业前海港湾为例，目前业主挂牌价普遍在10万~11万元/平方米，半岛城邦三期业主挂牌价普遍在10万~15万元/平方米不等。
根据深圳中原地产研究中心梳理，在深圳官方表态后，福田、南山、宝安等片区高端盘的搜索量要远高于一般刚需盘。以福田为例，搜索量排在前10的包括东海花园、金域蓝湾、骏皇名居、南天大厦、四季山水花园等，挂牌价普遍在10万元/平方米以上。
“我们接触到的客户，主要还是以刚需为主，像这种高价盘，反价几十万上百万元也挺正常。如果反价也有人愿意买，那说明它本身就值这个价。”在刘俊杰看来，目前深圳市场整体还是买方市场。
8月3日下午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，从目前深圳市场对政策预期的反馈来看并没有太大变化，仅小部分业主有封盘、反价现象。
“主要是大家都清楚现在的市场环境已经跟以前不一样，即使有政策出台，也不会像以前一样快速大幅增长，所以更多人是按兵不动的。普通住宅的业主由于财力不及豪宅业主，所以相比更保守。”
新盘市场有两种营销手法
深圳新房目前整体成交也处于一个比较平稳的区间，大部分时候稳定在3100套左右，偶尔也会跌到3000套以下。乐有家研究中心监测显示，7月深圳网签3156套一手住宅，环比上涨4%，是近12个月里网签量较高的水平。
在深圳当下的新盘市场，有两种比较常见的营销手法，一种是直接开盘让利，另一种是鼓励客户去现场，有部分楼盘只要开盘到场，在完成冻资后就送几百元的购物卡。比如位于龙华茜坑地铁站附近的一楼盘，原本备案价为5.4万元/平方米，单价区间约4.9万~6万元/平方米，总价区间约509万~780万元/套，通过推出特惠房源的方式，单价最低4.2万元/平方米起。
此外，近期包括宏发悦见倾湖、合正观澜汇、鸿荣源尚云、卓越云奕府二期等楼盘，均推出过现场签到、冻资5万元送购物卡的营销活动，购物卡金额普遍在500-800元不等。
不过，“政策新政在路上”“坐等政策红利”，开发商们已经早早更新了相关宣传海报。
乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交量2781套（其中住宅2259套），同比上涨10%。但与此同时，挂牌量也高达52561套，成交周期达到168天。从报价情况来看，2023年上半年业主报价90%片区下调，成交价同比下跌7%，与2021年上半年比跌幅达到16%。
整体来看，深圳楼市在历经两年多的调整后，业主报价也更为理性，在二手房挂牌量不断增加的背景下，近五成房源低于参考价成交。
宋丁表示，对刚需购房者来说，更为关注的是购房成本能否有所下降，就深圳政策工具而言，调整限贷、公积金有预期，对刚需购房者是比较大的利好。但相对来说，像调整限购、限价相关政策，短期内估计不会有太大调整。
