6月销售数据走弱，投资拿地维持稳健，维持“买入”评级
万科发布2023年6月经营简报，单月销售同比转负，投资拿地聚焦一二线城市。公司开发业务保持稳健，多赛道扩张优势明显，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为6.0、5.2、4.9倍，维持“买入”评级。
单月销售金额同比转负，维持行业第二排名
公司6月实现合同销售面积252.0万平方米，合同销售金额361.4亿元，同比分别下降18.6%和23.4%（5月单月分别增长13.7%和7.1%），销售数据同比自2月以来首次下滑。公司1-6月累计实现合同销售面积1297.1万平方米，合同销售金额2039.3亿元，分别同比增长0.5%和下降5.3%，在克而瑞全口径销售金额榜单中保持第二排名。受6月楼市整体成交低迷影响，公司单月成交数据不及预期，上半年回暖复苏节奏放缓。我们认为公司项目储备较为充足，布局城市能级较高，全年来看在市场分化背景下有望维持现有市占率和行业排名。
拿地聚焦核心城市，6月新增两宗物流地块
公司上半年投资策略仍以稳健为主，拿地聚焦一二线城市，6月在成都获取一宗宅地，权益地价8.4亿元。1-6月公司获取16宗开发项目，拿地总建面266.0万方，对应总土地款467.8亿元，拿地金额权益比61.1%，累计拿地占销售金额比重为22.9%。公司6月在南京和嘉兴获取2宗物流地产项目，权益地价1.60亿元。
公开市场融资畅通，股东大会选举产生新一届董事会
公司6月公开市场发行2023年第三期中期票据，发行金额20亿元，票面利率3.07%；上半年共发行60亿元中期票据，票面利率不超过3.11%。公司2022年度股东大会选举产生了新一届董事会，郁亮和祝九胜获得连任。同时公司150亿元定增的申请文件已于5月19日获深交所受理。
风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。
