来源：中国基金报
继原始权益人增持后，公募REITs首现基金管理人自购。
在今年公募REITs市场表现低迷，多只REITs跌出高折价后，部分产品获得增持或自购。5月9日，华夏基金发布公告称，公司将以不超过3000万元固有资金投资华夏中国交建REIT，并持有不少于6个月，这也是首家基金管理人自购旗下公募REITs的案例；同期，中信建投基金也公告“中信建投国家电投新能源REIT”原始权益人之一致行动人增持基金份额计划的公告，在近期公募REITs大跌期间，向市场传递出积极信号。
多位业内人士对此表示，基金管理人和原始权益人对公募REITs底层资产经营情况有更深刻的理解，这类资金自购或增持有利于提振投资者信心，向市场传递价值被低估的信号。而受制于分红率不及预期、部分产品首发估值偏高等因素，今年公募REITs市场不断调整，部分产品折价率越来越高，未来该类产品价格会逐渐向价值回归，投资价值已经开始凸显。
公募REITs再现增持或自购
华夏基金自购3000万元
5月9日，华夏基金发布公告称，基于对旗下管理的华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏中国交建REIT”）未来发展前景的信心，以及与广大投资者共担风险、共享收益的原则，华夏基金自公告发布之日起 6月内使用3000万元以内固有资金投资本基金，并承诺持有期限不少于6个月。
与此同时，中信建投基金也公告了“中信建投国家电投新能源REIT”原始权益人之一致行动人增持基金份额计划的公告。
公告称，中信建投基金于今年5月8日收到本基金原始权益人之一致行动人百瑞信托有限责任公司的通知，百瑞信托有限责任公司计划自2023年5月9日起6个月内，在遵守中国证券监督管理委员会和上海证券交易所的相关规定前提下，通过竞价或大宗交易买入方式增持本基金份额。
根据公告，基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，为切实维护广大投资者利益，增强投资者信心，支持本基金持续、稳定、健康发展，百瑞信托有限责任公司通过上海证券交易所交易系统以竞价或大宗交易买入方式进行增持，本次拟合计增持基金份额数量不超过1600万份，占已发行基金总份额的2%。
事实上，在今年REITs二级市场的低迷表现下，在今年4月下旬，就有华夏中国交建REIT、中信建投国家电投新能源REIT等多只产品公告增持或自购，去年12月华夏中国交建REIT原始权益人（及一致行动人）也经历过增持。
针对机构增持或自购的现象，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，原始权益人增持及基金自购，既体现了对项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，提振投资者对整个公募REIT市场以及相关基金产品的信心，也证明基金管理人和原始权益人有充足的信心提升底层资产整体收益，实现与广大投资人的收益共享、风险共担，有利于公募REITs市场持续、稳定和健康发展。
中信建投基金相关业务负责人也认为，在近期公募REITs大跌期间增持基金份额，一是向投资者表达原始权益人及其一致行动人、基金管理人认可底层资产质量、肯定未来收益，愿意持有更多基金份额以享受更多未来资产收益；二是向投资者证明，对该基金运营管理机构专业运营管理能力的认可；三是向投资者积极传递其价值被低估的信号，提振市场信心。
“由于当前公募REITs市场上部分产品的价格存在一定程度的低估，原始权益人‘真金白银’的投资，有利于提振投资者对整个公募REIT市场以及相关基金产品的信心。”汇成基金研究中心相关人士也称。
分红不及预期
今年公募REITs平均跌幅近6%
从大盘指数看，截至最新收盘价，中证REITs（收盘）指数今年以来下跌11%，年初至今27只公募REITs产品平均跌幅为-5.65%，有6只产品跌破发行价。
其中，建信中关村REIT今年以来跌幅19.17%；华夏中国交建REIT、博时蛇口产园REIT等多只产品跌幅超10%。而从去年2月中旬高点算起，中证REITs（收盘）指数区间跌幅已经高达25%以上。
针对公募REITs二级市场价格的连续下跌，中信建投基金相关业务负责人分析，今年以来公募REITs会连续大跌的原因如下：首先，部分REITs基金底层资产经营以及分红率不及预期。其次，部分REITs产品首发估值偏高，二级市场价格面临较大压力。最后，高比例战略配售安排的情况下导致流通盘较小，更多打新策略的机构投资者影响了市场情绪。
莫一帆也表示，REITs市场的波动受到多重因素影响，包括宏观经济、利率水平、股债市场表现、投资者结构、分红除权、市场情绪等。而今年以来，部分机构投资者触发止损线，以及市场对负面消息较为敏感等原因带来市场波动，而项目潜在的投资收益及业绩改善等信息并未被市场充分消化。
“不过，随着宏观经济的复苏和项目业绩的逐步修复，当前REITs市场展现出良好的长期投资潜力。”莫一帆称。
汇成基金研究中心也认为，一是由于市场能得到的REITs基金底层资产一手公开信息较少，资产评估相对困难，因此分红率成为评估投资价值的重要准绳。据REITs基金已披露的年报，近40%的盈利完成率不足100%，表现较弱，将影响分红率，由此引发二级市场价格大跌。
第二，供给相对稀缺，导致上市初期部分REITs产品估值偏高。一方面，网下机构打新报告贴近上沿；另一方面，流通盘占比过低，也约束了二级市场价格发现的功能。
最后，流通盘较小，更多反映了交易型投资者心态退潮。从追逐稀缺型而接受高溢价，心态切换为担忧供给放量更倾向于获利了结，形成了价格下跌→卖出→进一步下跌的循环。
随着公募REITs大跌，部分产品折价率抬升，截至5月9日，全市场27只公募REITs产品平均溢价率7.34%，同比下降近16个百分点，多只产品折价率超10%以上。随着溢价率大幅降温，公募REITs的整体投资价值再度获得资金的认可。
在莫一帆看来，公募REITs适合作为长期的资产配置工具，为投资者带来较为稳定的投资分红。随着经济稳步复苏，各类基础设施资产迎来基本面的改善。当前市场调整已使REITs产品价值显现，现金分配率及隐含的投资IRR皆达到较高水平，较其他可比金融产品收益率具有一定优势。随着市场对于REITs投资价值的逐步理解和认可，REITs产品的二级市场价格会向内在投资价值有序回归，为投资者带来长期稳定收益。
一位业内人士也表示，REITs二级市场的调整，是价格逐步回归理性的过程。长期来看，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，我国公募REITs依然具备较强的投资价值。
汇成基金研究中心也认为，从大环境出发，2023年经济弱复苏的趋势确定，产业园、仓储物流等仍维持高景气。从边际变化来看，受益于商务旅游物流等业态向好，高速类资产收费更加稳定，盈利预期有好转可能。REITs底层资产整体的经营情况将有望转好，有利于分红率的提升。“随着平均溢价率的压缩，REITs的投资性价比已步入关注区间。”
